B&B in condominio. Il regolamento da solo non sempre riesce a vietarlo.

Una recente sentenza della Corte d'Appello di Napoli offre un'importante precisazione su un tema che interessa migliaia di proprietari di immobili e condomìni: quando un regolamento condominiale può realmente vietare l'apertura e l'esercizio di un bed & breakfast all'interno di un appartamento?
La decisione, pronunciata il 6 maggio 2026 con la sentenza numero 3391, nasce da una controversia tra un condominio e la proprietaria di un immobile utilizzato come bed & breakfast. Secondo il condominio, tale attività avrebbe violato una clausola del regolamento contrattuale che vietava di destinare gli appartamenti a "pensione". Da qui la richiesta di cessare l'attività ricettiva.
La Corte d'Appello, tuttavia, ha respinto questa interpretazione, ribadendo un principio consolidato ma di fondamentale importanza: le limitazioni al diritto di proprietà privata devono essere formulate in maniera chiara, precisa e inequivoca. Non è sufficiente che il regolamento contenga un divieto generico o riferito a un'attività simile. Se il regolamento vieta espressamente una "pensione", tale divieto non può essere automaticamente esteso a un bed & breakfast soltanto perché entrambe le attività appartengono al settore dell'ospitalità.
Secondo i giudici, infatti, le clausole che comprimono il diritto di proprietà costituiscono una deroga alla regola generale della libera utilizzazione del bene e, proprio per questo motivo, devono essere interpretate in modo rigoroso. Non è consentito ricorrere a interpretazioni analogiche o estensive per ampliare la portata del divieto e ricomprendere attività non espressamente menzionate.
Il principio ha una notevole rilevanza pratica. Negli ultimi anni, infatti, la diffusione di bed & breakfast, case vacanza e locazioni brevi ha generato numerosi contenziosi condominiali, nei quali spesso si tenta di far rientrare queste nuove forme di ospitalità in divieti redatti molti anni fa, quando tali attività erano poco diffuse o addirittura inesistenti. La sentenza chiarisce che questa operazione interpretativa non è consentita: se il regolamento intende vietare anche i bed & breakfast, deve dirlo espressamente e senza lasciare spazio a dubbi.
Ma la pronuncia affronta anche un secondo profilo, altrettanto importante e spesso decisivo nelle controversie condominiali.
Le clausole del regolamento che limitano l'utilizzo delle proprietà esclusive non producono automaticamente effetti nei confronti di tutti i proprietari che acquistano un appartamento nel tempo. Per essere opponibili ai successivi acquirenti – cioè a coloro che comprano l'immobile dopo il primo trasferimento effettuato dal costruttore – devono ricorrere specifiche condizioni previste dall'ordinamento.
In particolare, il regolamento contenente tali limitazioni deve essere stato regolarmente trascritto nei registri immobiliari oppure la clausola limitativa deve essere espressamente richiamata e accettata nel singolo atto di compravendita. Solo in presenza di una di queste condizioni il divieto può vincolare anche chi acquista successivamente l'immobile.
Questa regola risponde a un'esigenza di certezza dei rapporti giuridici. Chi acquista una casa deve poter conoscere con precisione l'esistenza di eventuali limitazioni al proprio diritto di proprietà. Non sarebbe infatti conforme ai principi di trasparenza e tutela dell'affidamento imporre vincoli che non risultano né dalla pubblicità immobiliare né dal contratto di acquisto.
Nel caso esaminato dalla Corte d'Appello di Napoli, il condominio non è riuscito a fornire la prova di nessuno di questi elementi. Non è stato dimostrato che il regolamento fosse stato trascritto nei registri immobiliari, né che la clausola che vietava la destinazione a "pensione" fosse stata richiamata nel rogito con cui la proprietaria aveva acquistato l'appartamento.
L'assenza di tali presupposti ha avuto una conseguenza inevitabile: il divieto è stato ritenuto non opponibile alla proprietaria e, di conseguenza, il condominio non ha potuto ottenere la cessazione dell'attività di bed & breakfast.
La decisione rappresenta un importante richiamo anche per gli amministratori di condominio e per gli stessi condomini. Non è sufficiente invocare genericamente il regolamento per impedire un determinato utilizzo degli appartamenti. Occorre verificare attentamente il contenuto delle clausole, la loro formulazione, la loro effettiva portata e, soprattutto, la loro opponibilità ai singoli proprietari.
Per chi acquista un immobile, la sentenza costituisce inoltre un invito a prestare particolare attenzione alla documentazione contrattuale. Prima della stipula è opportuno verificare se esistano regolamenti condominiali di natura contrattuale contenenti limitazioni all'uso dell'unità immobiliare e accertare se tali vincoli siano stati regolarmente trascritti oppure richiamati nell'atto di acquisto.
In definitiva, la Corte d'Appello di Napoli conferma un principio di grande valore sistematico: il diritto di proprietà può certamente essere limitato, ma soltanto nel rispetto di rigorosi requisiti di chiarezza, certezza e pubblicità. Le restrizioni non possono essere presunte, né ampliate attraverso interpretazioni estensive, e non possono vincolare i successivi acquirenti se non sono rese loro giuridicamente opponibili secondo le forme previste dalla legge.
Una pronuncia destinata ad avere ricadute concrete in molte controversie condominiali, soprattutto in un periodo in cui le attività di ospitalità extralberghiera sono sempre più diffuse. Il messaggio dei giudici è netto: tra un divieto efficace e uno destinato a rimanere privo di effetti, possono fare la differenza poche parole del regolamento e il rispetto delle regole sulla loro pubblicità.