Una recente pronuncia del Tribunale di Napoli nella sentenza n. 9574 del 9 giugno 2026, ha riaffermato un principio di particolare rilevanza pratica in materia di locazioni e responsabilità per danni da infiltrazioni: il conduttore non è un soggetto passivo rispetto ai pregiudizi che compromettono l'utilizzo dell'immobile locato, ma può agire direttamente nei confronti dei responsabili per ottenere il risarcimento dei danni subiti.
La controversia nasceva dalle infiltrazioni d'acqua che interessavano alcuni locali commerciali condotti in locazione da un istituto bancario. Nel corso del tempo, le infiltrazioni avevano provocato il progressivo deterioramento dei soffitti e degli ambienti interni, compromettendo la piena fruibilità degli spazi destinati all'attività commerciale.
L'accertamento tecnico disposto dal Tribunale ha consentito di individuare con precisione le cause del fenomeno infiltrativo. In particolare, le infiltrazioni provenivano dalle terrazze poste al piano superiore e da una fioriera strutturalmente incorporata nella facciata dell'edificio, risultata anch'essa fonte di infiltrazioni.
Con la sentenza n. 9574 del 9 giugno 2026, il Tribunale di Napoli ha riconosciuto la legittimazione attiva del conduttore ad agire direttamente contro i soggetti responsabili del danno.
Secondo il Giudice, quando un fatto illecito incide concretamente sul godimento dell'immobile locato, il conduttore è titolare di una posizione giuridica autonoma e meritevole di tutela, indipendentemente dal fatto che non sia proprietario del bene.
In altre parole, il diritto al pacifico e pieno godimento dell'immobile costituisce un interesse diretto del conduttore, che può essere fatto valere nei confronti di chiunque lo pregiudichi.
Accertata la responsabilità concorrente dei soggetti coinvolti, il Tribunale ha disposto la seguente ripartizione: 70% della responsabilità a carico del condominio e 30% della responsabilità a carico delle proprietarie delle terrazze sovrastanti. Tale ripartizione è stata effettuata sulla base dell'incidenza causale delle rispettive condotte e delle parti dell'edificio da cui provenivano le infiltrazioni.
Il Giudice ha condannato i responsabili al pagamento di oltre 32.000 euro a favore del conduttore. La somma liquidata comprendeva le spese sostenute per fronteggiare le conseguenze delle infiltrazioni, il danno derivante dalla limitazione del godimento dell'immobile e i pregiudizi connessi alla ridotta utilizzabilità dei locali commerciali.
La decisione conferma che il danno risarcibile non si esaurisce nei costi materiali sostenuti, ma può comprendere anche la perdita o la compressione dell'utilità economica e funzionale che il conduttore trae dall'immobile.
L'aspetto più significativo della sentenza è rappresentato dal riconoscimento del diritto del conduttore a tutelare autonomamente il proprio interesse al pieno godimento del bene locato.
Il principio affermato può essere così sintetizzato: il conduttore che subisca una compromissione del godimento dell'immobile locato a causa di infiltrazioni o di altre condotte imputabili a terzi è legittimato ad agire direttamente nei confronti dei responsabili per ottenere il risarcimento dei danni subiti, anche se non è proprietario dell'immobile.
La pronuncia assume particolare importanza per imprese, professionisti e privati che utilizzano immobili in locazione. Spesso si ritiene erroneamente che solo il proprietario possa agire nei confronti del condominio o di terzi responsabili di danni all'edificio. La sentenza del Tribunale di Napoli chiarisce invece che il conduttore dispone di una tutela diretta ogni volta che il proprio diritto al godimento del bene venga leso.
Si tratta di un orientamento che valorizza la concreta funzione economica e sociale del contratto di locazione e che garantisce una protezione effettiva a chi utilizza quotidianamente l'immobile, evitando che il mancato intervento del proprietario possa lasciare senza tutela il soggetto che subisce il danno.

Con la sentenza n. 2694 datata 01.05.2026, il Tribunale di Torino ha affrontato una controversia relativa al diritto alla provvigione dell'agenzia immobiliare, soffermandosi sui presupposti necessari per ottenere una riduzione del compenso pattuito in presenza di presunti inadempimenti del mediatore.
Nel caso esaminato, l'acquirente aveva corrisposto soltanto la metà della provvigione concordata, pari a 18.000 euro oltre IVA, rifiutandosi di versare il saldo. Pur non contestando che l'affare fosse stato concluso grazie all'attività dell'agenzia immobiliare e riconoscendo, quindi, il diritto del mediatore alla provvigione, l'acquirente sosteneva che il compenso dovesse essere ridotto del 50%.
A fondamento della propria richiesta, l'acquirente lamentava la violazione degli obblighi informativi e di assistenza gravanti sul mediatore. In particolare, evidenziava che soltanto dopo la sottoscrizione della proposta di acquisto era emerso che i due posti auto pubblicizzati nell'annuncio non erano liberamente trasferibili, in quanto interessati da problematiche di natura condominiale e catastale che ne impedivano la cessione. Veniva inoltre contestato all'agenzia di non avere individuato tempestivamente tali criticità e di non avere fornito un adeguato supporto nella successiva attività di regolarizzazione.
La decisione del Tribunale assume particolare rilevanza perché ribadisce un principio di notevole importanza pratica: chi invoca la riduzione della provvigione per presunti inadempimenti professionali del mediatore non può limitarsi a denunciare una condotta ritenuta non conforme ai propri obblighi. È necessario dimostrare, oltre all'effettiva violazione degli obblighi professionali, anche l'esistenza di un concreto danno subito quale conseguenza diretta di tale comportamento.
La pronuncia conferma, pertanto, che la semplice contestazione dell'operato dell'agenzia immobiliare non è sufficiente a giustificare una riduzione del compenso maturato. La prova del danno rappresenta un elemento essenziale e imprescindibile per poter ottenere una diminuzione della provvigione richiesta dal mediatore, dovendo il soggetto che formula tale domanda dimostrare in modo concreto le conseguenze pregiudizievoli effettivamente subite.

La Corte d'Appello di Napoli con sentenza n. 5543 dell'8 novembre 2025 ha ribadito un principio consolidato in materia di mediazione immobiliare: il diritto alla provvigione sorge esclusivamente quando l'attività svolta dal mediatore abbia avuto un'incidenza determinante nella conclusione dell'affare.
La vicenda esaminata riguardava una controversia tra un'agenzia immobiliare e un acquirente in relazione al pagamento della provvigione per una compravendita immobiliare. L'agenzia sosteneva di aver maturato il proprio compenso per aver accompagnato il futuro acquirente alla visita dell'immobile oggetto della successiva vendita.
Dall'istruttoria è tuttavia emerso che il mediatore non aveva partecipato alle trattative né aveva svolto un'effettiva attività di collegamento tra le parti. La compravendita era stata infatti conclusa grazie all'intervento di un'altra agenzia immobiliare, che aveva seguito l'intero iter negoziale fino alla definizione dell'accordo e all'accettazione dell'offerta.
Secondo i giudici, la semplice visita dell'immobile rappresenta un'attività meramente preliminare che, da sola, non è sufficiente a dimostrare l'esistenza del necessario nesso causale tra l'opera del mediatore e la conclusione dell'affare. Per il riconoscimento della provvigione è infatti indispensabile che l'attività svolta abbia contribuito in modo concreto, efficace e determinante al perfezionamento della compravendita.
La pronuncia conferma quindi che, nel rapporto di mediazione, non assume rilievo decisivo il semplice primo contatto con l'immobile o con una delle parti, ma l'effettiva capacità dell'intervento del mediatore di incidere sul buon esito delle trattative e sulla conclusione dell'accordo.

Una recente decisione del Tribunale di Perugia con sentenza n. 841 del 7 maggio 2026 ha riaffermato un principio di particolare rilievo in materia di appalto: l'impresa che omette il pagamento di subappaltatori, professionisti e fornitori può incorrere in un grave inadempimento contrattuale qualora tale condotta determini il blocco dei lavori e renda impossibile il completamento dell'opera commissionata.
La vicenda esaminata riguardava una società incaricata di eseguire interventi di efficientamento energetico e miglioramento sismico su un complesso condominiale. Secondo quanto accertato dal giudice, il mancato pagamento dei soggetti coinvolti nell'esecuzione dell'appalto aveva provocato la sospensione delle attività di cantiere, fino al sostanziale abbandono dei lavori.
L'interruzione dell'intervento ha costretto il condominio a individuare una nuova impresa cui affidare il completamento delle opere, con inevitabili ritardi e conseguenze economiche rilevanti.
Alla luce delle circostanze emerse, il Tribunale ha dichiarato la risoluzione del contratto per grave inadempimento dell'appaltatore e ha riconosciuto in favore del condominio un risarcimento superiore a 183.000 euro. La somma comprende il danno derivante dal ritardo nell'esecuzione delle opere, la perdita di una parte delle agevolazioni fiscali previste per gli interventi edilizi e il mancato godimento degli immobili durante il periodo di stallo.
La pronuncia evidenzia come, nell'ambito dell'appalto, l'obbligazione dell'impresa non si esaurisca nella mera esecuzione materiale delle opere, ma si estenda alla corretta gestione dell'intera filiera contrattuale quando da essa dipende il conseguimento del risultato promesso al committente. Chi assume l'incarico di realizzare un intervento edilizio è infatti tenuto a garantire non solo l'avanzamento dei lavori, ma anche tutte le condizioni organizzative ed economiche necessarie affinché l'opera possa essere completata nei tempi concordati.

Una recente pronuncia del Tribunale di Avellino affronta un tema di particolare interesse per proprietari, conduttori e amministratori di condominio: le conseguenze economiche che i lavori condominiali possono avere sulle attività commerciali situate all'interno degli edifici interessati dagli interventi.
La sentenza (n. 1197/2026) trae origine dalla vicenda di una concessionaria di auto e moto che, per oltre un anno, ha dovuto convivere con un ponteggio condominiale installato davanti alle proprie vetrine e sull'area esterna destinata all'esposizione dei veicoli. La presenza della struttura ha comportato una significativa limitazione nell'utilizzo degli spazi e una drastica riduzione della visibilità dell'attività dalla pubblica via.
Ritenendo compromesso il godimento dell'immobile locato, il conduttore ha richiesto una riduzione del canone di locazione e il risarcimento dei danni subiti. Il Tribunale ha accolto la domanda, riconoscendo che l'utilizzo dell'immobile era stato concretamente pregiudicato dalla presenza dei ponteggi e disponendo una riduzione del canone, con conseguente restituzione di una parte delle somme versate dall'inquilino.
Particolarmente interessante è il profilo relativo alla ripartizione delle responsabilità. Il locatore è stato infatti condannato nei confronti del conduttore, ma ha successivamente ottenuto dal condominio il rimborso di quanto dovuto, essendo il danno derivato dall'occupazione degli spazi resa necessaria per l'esecuzione dei lavori condominiali.
La decisione conferma che, quando gli interventi sulle parti comuni limitano in modo significativo l'utilizzo dell'immobile locato, il conduttore può ottenere una riduzione del canone, purché sia in grado di dimostrare concretamente il pregiudizio subito. Un principio che evidenzia come la necessaria manutenzione degli edifici debba essere conciliata con la tutela degli interessi economici di chi utilizza l'immobile e di chi, in qualità di proprietario, può essere chiamato a rispondere delle conseguenze derivanti dai lavori.

Una recente decisione del Tribunale di Cosenza richiama l'attenzione sul ruolo e sulle responsabilità del direttore dei lavori nell'ambito degli interventi edilizi, evidenziando come eventuali difetti dell'opera possano comportare conseguenze non solo per l'impresa esecutrice, ma anche per il professionista incaricato della direzione tecnica.
La sentenza (Trib. di Cosenza, n. 835 dell'8 giugno 2026) prende le mosse da una vicenda relativa al rifacimento delle facciate di un edificio condominiale. A distanza di pochi anni dall'esecuzione dei lavori, sono infatti emersi significativi fenomeni di distacco dell'intonaco, crepe e sfaldamenti che hanno reso necessario accertare le cause delle anomalie riscontrate.
L'indagine tecnica svolta nel corso del giudizio ha evidenziato che le lavorazioni non erano state eseguite a regola d'arte, in particolare a causa dell'inadeguata preparazione del supporto prima dell'applicazione dei nuovi materiali. Alla luce di tali risultanze, il giudice ha ritenuto responsabili sia l'impresa esecutrice sia il direttore dei lavori, condannandoli in solido al risarcimento dei danni subiti dal condominio. L'importo riconosciuto è stato tuttavia ridotto in considerazione delle modalità "in economia" con cui era stato concordato l'intervento.
La pronuncia ribadisce un principio di particolare rilievo pratico: il direttore dei lavori non svolge una funzione meramente formale, ma è tenuto a esercitare un'effettiva attività di vigilanza sulle fasi essenziali dell'opera, segnalando tempestivamente eventuali irregolarità o difformità nell'esecuzione dei lavori.
La qualità di un intervento edilizio, dunque, non dipende esclusivamente dall'operato dell'impresa incaricata, ma anche dall'attività di controllo e supervisione svolta da chi è chiamato a garantirne la corretta realizzazione. Una decisione che conferma l'importanza del ruolo del direttore dei lavori nella tutela degli interessi del committente e nella buona riuscita delle opere edilizie.

Una recente pronuncia della Corte d'Appello di Genova offre un interessante spunto di riflessione sul tema dell'usucapione da parte della Pubblica Amministrazione e sull'importanza della documentazione storica nella tutela dei diritti di proprietà.
La sentenza (App. Genova, 6 marzo 2026, n. 237) ha infatti confermato che anche un Comune può acquisire per usucapione un'area originariamente privata, purché sia in grado di dimostrare un possesso pubblico, pacifico e continuativo protrattosi per oltre vent'anni.
La vicenda trae origine dalla contestazione di un condomino nei confronti dell'utilizzo, da parte del Comune, di una porzione di terreno ritenuta appartenente al condominio. L'analisi della documentazione storica ha però restituito un quadro differente. Particolarmente rilevanti sono risultati un atto urbanistico del 1971 e una planimetria redatta nel 1997 su incarico dello stesso condominio, nella quale l'area era indicata come destinata alla viabilità pubblica. A tali elementi si è aggiunta la prova dell'effettivo utilizzo della zona come strada pubblica per diversi decenni.
Sulla base di tali circostanze, la Corte ha riconosciuto l'intervenuta usucapione in favore dell'ente pubblico, ribadendo il principio secondo cui la Pubblica Amministrazione può acquistare beni privati a titolo originario quando esercita un possesso corrispondente al diritto di proprietà per il periodo previsto dalla legge.
La decisione evidenzia come planimetrie, atti urbanistici e ricostruzioni storiche dell'utilizzo di un'area possano assumere un ruolo decisivo nelle controversie relative alla proprietà e ai diritti condominiali. Un richiamo, quindi, alla necessità di verificare con attenzione tutta la documentazione disponibile prima di intraprendere contestazioni sulla titolarità di un bene: spesso è proprio un documento risalente nel tempo a fare la differenza.