Il condominio rimanda i lavori sulla terrazza a livello? Potrebbe dover risarcire il proprietario.

Può un condominio essere condannato a risarcire un proprietario per non aver completato dei lavori di manutenzione, anche se il ritardo è iniziato per colpa dell'impresa appaltatrice? La risposta è sì, almeno quando, cessato il rapporto con l'impresa, il condominio rimane inerte e non si attiva tempestivamente per portare a termine gli interventi necessari. È questo il principio affermato dal Tribunale di Salerno con la sentenza del 22 giugno 2026, n. 3811, una decisione che richiama l'attenzione sul dovere dell'assemblea di gestire con diligenza gli interventi riguardanti le parti comuni dell'edificio.
La vicenda prende avvio da lavori di manutenzione eseguiti su una terrazza a livello in uso esclusivo a un condomino. Come spesso accade in questi casi, il terrazzo non rappresentava soltanto uno spazio di pertinenza dell'appartamento, ma svolgeva anche una funzione essenziale per l'intero edificio, fungendo da copertura delle unità immobiliari sottostanti. Proprio questa duplice funzione rende la disciplina giuridica del lastrico solare particolarmente delicata.
Durante l'esecuzione degli interventi, il condominio ha deciso di interrompere i lavori e, poco tempo dopo, ha risolto il contratto con l'impresa appaltatrice, avendo accertato che quest'ultima non era in regola con il versamento dei contributi previdenziali. Una decisione certamente legittima sotto il profilo contrattuale, ma che non ha risolto il problema principale. Dopo la cessazione del rapporto con l'impresa, infatti, l'assemblea non ha provveduto ad affidare i lavori a un nuovo appaltatore, lasciando l'intervento incompiuto per un lungo periodo.
La terrazza è così rimasta priva delle necessarie opere di completamento, comprese quelle indispensabili per garantirne la corretta impermeabilizzazione e la piena funzionalità. Una situazione che ha inciso direttamente anche sull'appartamento cui la terrazza era annessa, limitandone il normale utilizzo e riducendone il valore economico.
Il Tribunale ha ricordato che, quando una terrazza a livello svolge anche la funzione di copertura dell'edificio, non viene in rilievo soltanto l'interesse del proprietario o del titolare dell'uso esclusivo. Il lastrico, infatti, protegge anche gli appartamenti sottostanti dagli agenti atmosferici e costituisce, sotto questo profilo, una parte dell'edificio che assolve una funzione comune.
Per questa ragione trova applicazione l'articolo 1126 del Codice civile, che disciplina uno specifico criterio di ripartizione delle spese. La norma stabilisce che un terzo delle spese grava sul proprietario o sull'utilizzatore esclusivo della terrazza, mentre i restanti due terzi devono essere sostenuti dai proprietari delle unità immobiliari sottostanti, che beneficiano della funzione di copertura esercitata dal lastrico.
Proprio perché tali interventi riguardano un elemento strutturale di interesse comune, la decisione di eseguire lavori di manutenzione, rifacimento o ricostruzione spetta all'assemblea condominiale, anche quando la superficie appartiene in proprietà esclusiva oppure è attribuita in uso esclusivo a uno dei condomini.
Si tratta di un principio ormai consolidato, recentemente ribadito anche dalla Corte di Cassazione con la sentenza n. 20992 del 23 luglio 2025, secondo cui le opere necessarie a preservare la funzione di copertura dell'edificio rientrano nella sfera decisionale del condominio e non possono essere considerate un problema esclusivamente del proprietario della terrazza.
Nel caso esaminato dal Tribunale di Salerno, proprio questa competenza assembleare ha assunto un ruolo decisivo ai fini della responsabilità.
Il giudice ha infatti distinto con chiarezza due diverse fasi della vicenda.
La prima coincide con il periodo in cui i lavori erano affidati all'impresa appaltatrice. Eventuali ritardi o inadempimenti verificatisi durante l'esecuzione dell'appalto sono stati ricondotti alla responsabilità dell'impresa stessa.
La seconda fase, invece, inizia dal momento in cui il contratto di appalto è stato risolto. Da quel momento, infatti, il condominio è tornato ad avere il pieno controllo della situazione e avrebbe dovuto attivarsi con tempestività per individuare un nuovo esecutore e consentire il completamento delle opere.
È proprio questa prolungata inattività ad aver determinato la responsabilità del condominio.
Secondo il Tribunale, infatti, l'assemblea non può limitarsi a interrompere un rapporto contrattuale problematico senza preoccuparsi delle conseguenze che tale decisione produce sui condomini. Se l'intervento rimane incompiuto e questa situazione provoca un danno concreto ai proprietari interessati, il condominio può essere chiamato a risarcirlo.
Nel caso specifico, il mancato completamento della terrazza ha impedito al proprietario di godere pienamente del proprio appartamento e ne ha compromesso anche la redditività. L'immobile, infatti, aveva subito una diminuzione del proprio valore locativo proprio a causa dell'incompletezza dei lavori e delle limitazioni derivanti dalla situazione della terrazza.
Per questo motivo il Tribunale ha condannato il condominio al risarcimento del danno, quantificandolo in un importo mensile da corrispondere al proprietario fino alla data della pronuncia della sentenza, quale ristoro della perdita economica subita per la ridotta possibilità di utilizzare e concedere in locazione l'immobile.
La decisione offre un insegnamento di particolare rilievo nella gestione della vita condominiale. L'assemblea gode certamente di un ampio margine di discrezionalità nell'organizzazione dei lavori e nella scelta delle imprese, ma questa autonomia non può tradursi in lunghi periodi di immobilismo quando sono coinvolte parti dell'edificio essenziali per la sicurezza, la conservazione e il godimento degli immobili.
In altre parole, una volta emersa la necessità di sostituire un'impresa inadempiente, il condominio ha il dovere di intervenire senza ritardi ingiustificati. L'inerzia amministrativa, infatti, può trasformarsi in una fonte di responsabilità civile ogniqualvolta provochi un danno patrimoniale ai singoli condomini.
La sentenza del Tribunale di Salerno rappresenta quindi un importante richiamo per amministratori e assemblee: la corretta gestione delle manutenzioni non consiste soltanto nel deliberare i lavori, ma anche nel garantirne il completamento in tempi ragionevoli. Quando ciò non avviene e l'immobilismo dell'assemblea impedisce ai condomini di utilizzare pienamente i propri immobili o ne riduce il valore economico, il condominio può essere chiamato a rispondere direttamente dei danni provocati. Una pronuncia che conferma come l'efficienza nella gestione delle parti comuni non sia soltanto una buona pratica amministrativa, ma costituisca un preciso dovere giuridico, la cui violazione può comportare significative conseguenze risarcitorie.