Infiltrazioni dal balcone sovrastante. Risponde il condominio oppure il proprietario?

Quando si verificano infiltrazioni d'acqua provenienti dal balcone dell'appartamento sovrastante, la domanda che sorge spontanea è sempre la stessa: chi è tenuto a risarcire i danni? Il proprietario dell'appartamento superiore oppure il condominio?
La risposta, come chiarisce una recente pronuncia del Tribunale di Napoli nella sentenza n. 9460 dell'8 giugno 2026, non può essere automatica. La responsabilità non dipende semplicemente dal fatto che l'acqua provenga dal balcone del vicino, bensì dall'esatta individuazione dell'elemento che ha originato l'infiltrazione e dal soggetto che ne ha la custodia e l'obbligo di manutenzione.
Le infiltrazioni costituiscono una delle controversie più frequenti in ambito condominiale. Soffitti macchiati, intonaci deteriorati, muffa e distacchi di pittura rappresentano conseguenze spesso evidenti, ma non consentono di stabilire automaticamente chi debba rispondere dei danni. L'acqua, infatti, può seguire percorsi anche molto complessi all'interno delle strutture edilizie, rendendo fuorviante il semplice punto dal quale si manifesta la perdita. Per questo motivo, sotto il profilo giuridico, il criterio decisivo consiste nell'individuare l'origine tecnica dell'infiltrazione e verificare a chi appartenga l'elemento edilizio difettoso.
Nella vicenda esaminata dal Tribunale partenopeo, il giudice ha ribadito un principio ormai consolidato nella giurisprudenza: la responsabilità segue la titolarità e la custodia del bene dal quale trae origine il danno. Ciò significa che non è sufficiente dimostrare che l'acqua provenga dal balcone dell'appartamento superiore. Occorre accertare quale componente del balcone abbia determinato l'infiltrazione, poiché la soluzione cambia sensibilmente a seconda della causa.
Se le infiltrazioni sono provocate dal deterioramento della pavimentazione del balcone o, soprattutto, dalla compromissione dello strato impermeabilizzante posto sotto il pavimento, la responsabilità ricade sul proprietario dell'unità immobiliare sovrastante. L'impermeabilizzazione, infatti, svolge una funzione essenziale per il godimento esclusivo del balcone e rientra normalmente tra gli elementi di proprietà privata. In questi casi è il proprietario che deve provvedere alla manutenzione e, qualora l'omessa manutenzione provochi danni all'appartamento sottostante, sarà chiamato a risarcirli.
Diverso è il caso in cui il danno derivi da elementi che la legge o la giurisprudenza qualificano come parti comuni dell'edificio. Tra questi rientrano, in particolare, i frontalini dei balconi quando svolgono una funzione estetica o decorativa dell'intero fabbricato, contribuendo al decoro architettonico. Anche altri elementi strutturali comuni possono determinare una responsabilità del condominio qualora siano la causa delle infiltrazioni. In tali ipotesi sarà il condominio, quale custode delle parti comuni, a dover rispondere dei danni provocati ai singoli condomini, salvo eventuali concorrenti responsabilità.
Non sempre, tuttavia, le infiltrazioni dipendono da una sola causa. Può accadere che il fenomeno sia determinato da più fattori contemporaneamente, ad esempio da una impermeabilizzazione privata deteriorata e da frontalini o altre parti comuni in cattivo stato di conservazione. In queste situazioni il giudice può accertare una responsabilità concorrente tra proprietario e condominio, ripartendo gli obblighi risarcitori in proporzione all'incidenza causale dei rispettivi difetti manutentivi.
In controversie di questo tipo assume un'importanza centrale la consulenza tecnica d'ufficio (CTU). Il consulente nominato dal giudice ha il compito di individuare il punto di origine dell'acqua, ricostruire il percorso seguito dall'infiltrazione, verificare lo stato manutentivo delle strutture coinvolte, stabilire il nesso causale tra il difetto riscontrato e i danni lamentati e indicare il soggetto tenuto alla manutenzione dell'elemento da cui trae origine il danno. Le conclusioni della CTU costituiscono spesso l'elemento probatorio determinante sul quale il giudice fonda la propria decisione.
La decisione del Tribunale di Napoli conferma un orientamento che riveste notevole importanza nella gestione delle controversie condominiali. Troppo spesso, infatti, si tende a ritenere responsabile il condominio ogni volta che si verificano infiltrazioni oppure, al contrario, ad attribuire automaticamente la colpa al proprietario dell'appartamento sovrastante. La realtà giuridica è ben diversa e impone un accertamento tecnico puntuale, poiché solo l'individuazione dell'elemento difettoso consente di stabilire chi abbia violato il proprio obbligo di manutenzione e, conseguentemente, chi sia tenuto al risarcimento.
La pronuncia del Tribunale di Napoli ribadisce così un principio tanto semplice quanto fondamentale: non conta il percorso seguito dall'acqua, ma l'elemento dal quale essa ha avuto origine. Se la causa è riconducibile all'impermeabilizzazione del balcone di proprietà esclusiva, risponde il proprietario dell'appartamento sovrastante. Se, invece, l'infiltrazione deriva da frontalini o da altri elementi comuni dell'edificio, la responsabilità può gravare sul condominio, anche solo parzialmente. Per chi subisce danni da infiltrazioni, così come per amministratori e proprietari, il messaggio è chiaro: prima di individuare il responsabile occorre accertare con precisione la causa tecnica del fenomeno. Solo un'indagine accurata, supportata da una consulenza tecnica qualificata, consente di attribuire correttamente le responsabilità ed evitare contenziosi fondati su presunzioni o valutazioni superficiali.