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L’esonero del costruttore dalle spese condominiali: cosa dice la legge
Una recente sentenza del Tribunale di Bari (n. 4515 del 4 novembre 2024) ha confermato la validità delle clausole nei regolamenti condominiali che esonerano i costruttori dal pagamento delle spese condominiali per le unità immobiliari invendute.
Se tale esonero è inserito nel regolamento condominiale contrattuale e accettato all’unanimità da tutti i condòmini, non può essere considerato vessatorio o abusivo. Tuttavia, per essere modificato, è necessario il consenso unanime di tutti i proprietari.
Il caso specifico: contestazione di una delibera condominiale
Nel caso in esame, un costruttore-venditore ha impugnato una delibera che gli imponeva il pagamento delle spese condominiali per alcune unità ancora invendute. Secondo il regolamento contrattuale, il costruttore era esonerato da questi oneri, ma il condominio ha cercato di aggirare tale disposizione sostenendo che violasse i diritti dei consumatori.
Il Tribunale ha respinto questa interpretazione, stabilendo che la clausola è legittima se accettata all’atto della stipula del regolamento o dell’acquisto dell’immobile da parte di ogni condomino.
La validità dell’esonero secondo la giurisprudenza
Secondo il Tribunale di Bari e precedenti decisioni della Corte di Cassazione (ad esempio, Cass. n. 16321/2016), una clausola di esonero per il costruttore può validamente derogare ai criteri di ripartizione delle spese previsti dall’art. 1123 del Codice Civile. Tuttavia, essendo parte di un regolamento contrattuale, la modifica di tale disposizione richiede il consenso unanime di tutti i condòmini. Una modifica a maggioranza renderebbe la delibera nulla.
Clausola di esonero e Codice del Consumo
La sentenza chiarisce che l’esenzione dalle spese condominiali per il costruttore non è considerata una clausola vessatoria secondo il Codice del Consumo. Tuttavia, potrebbe essere contestata solo se comporta uno squilibrio sostanziale tra i diritti e gli obblighi delle parti a danno del consumatore/acquirente.
In realtà, questa clausola risponde a una logica di gestione pratica: favorire i costruttori nel completamento delle vendite senza gravarli di oneri per le unità ancora invendute.
Conclusioni: quando e come modificare l’esenzione
Questa decisione fornisce un chiarimento importante per amministratori di condominio e proprietari: gli esoneri per i costruttori possono essere previsti nei regolamenti condominiali contrattuali, ma modificarli richiede il consenso unanime dei condòmini.