Diritto Condominiale

Può un condominio essere condannato a risarcire un proprietario per non aver completato dei lavori di manutenzione, anche se il ritardo è iniziato per colpa dell'impresa appaltatrice? La risposta è sì, almeno quando, cessato il rapporto con l'impresa, il condominio rimane inerte e non si attiva tempestivamente per portare a termine gli interventi necessari. È questo il principio affermato dal Tribunale di Salerno con la sentenza del 22 giugno 2026, n. 3811, una decisione che richiama l'attenzione sul dovere dell'assemblea di gestire con diligenza gli interventi riguardanti le parti comuni dell'edificio.
La vicenda prende avvio da lavori di manutenzione eseguiti su una terrazza a livello in uso esclusivo a un condomino. Come spesso accade in questi casi, il terrazzo non rappresentava soltanto uno spazio di pertinenza dell'appartamento, ma svolgeva anche una funzione essenziale per l'intero edificio, fungendo da copertura delle unità immobiliari sottostanti. Proprio questa duplice funzione rende la disciplina giuridica del lastrico solare particolarmente delicata.
Durante l'esecuzione degli interventi, il condominio ha deciso di interrompere i lavori e, poco tempo dopo, ha risolto il contratto con l'impresa appaltatrice, avendo accertato che quest'ultima non era in regola con il versamento dei contributi previdenziali. Una decisione certamente legittima sotto il profilo contrattuale, ma che non ha risolto il problema principale. Dopo la cessazione del rapporto con l'impresa, infatti, l'assemblea non ha provveduto ad affidare i lavori a un nuovo appaltatore, lasciando l'intervento incompiuto per un lungo periodo.
La terrazza è così rimasta priva delle necessarie opere di completamento, comprese quelle indispensabili per garantirne la corretta impermeabilizzazione e la piena funzionalità. Una situazione che ha inciso direttamente anche sull'appartamento cui la terrazza era annessa, limitandone il normale utilizzo e riducendone il valore economico.
Il Tribunale ha ricordato che, quando una terrazza a livello svolge anche la funzione di copertura dell'edificio, non viene in rilievo soltanto l'interesse del proprietario o del titolare dell'uso esclusivo. Il lastrico, infatti, protegge anche gli appartamenti sottostanti dagli agenti atmosferici e costituisce, sotto questo profilo, una parte dell'edificio che assolve una funzione comune.
Per questa ragione trova applicazione l'articolo 1126 del Codice civile, che disciplina uno specifico criterio di ripartizione delle spese. La norma stabilisce che un terzo delle spese grava sul proprietario o sull'utilizzatore esclusivo della terrazza, mentre i restanti due terzi devono essere sostenuti dai proprietari delle unità immobiliari sottostanti, che beneficiano della funzione di copertura esercitata dal lastrico.
Proprio perché tali interventi riguardano un elemento strutturale di interesse comune, la decisione di eseguire lavori di manutenzione, rifacimento o ricostruzione spetta all'assemblea condominiale, anche quando la superficie appartiene in proprietà esclusiva oppure è attribuita in uso esclusivo a uno dei condomini.
Si tratta di un principio ormai consolidato, recentemente ribadito anche dalla Corte di Cassazione con la sentenza n. 20992 del 23 luglio 2025, secondo cui le opere necessarie a preservare la funzione di copertura dell'edificio rientrano nella sfera decisionale del condominio e non possono essere considerate un problema esclusivamente del proprietario della terrazza.
Nel caso esaminato dal Tribunale di Salerno, proprio questa competenza assembleare ha assunto un ruolo decisivo ai fini della responsabilità.
Il giudice ha infatti distinto con chiarezza due diverse fasi della vicenda.
La prima coincide con il periodo in cui i lavori erano affidati all'impresa appaltatrice. Eventuali ritardi o inadempimenti verificatisi durante l'esecuzione dell'appalto sono stati ricondotti alla responsabilità dell'impresa stessa.
La seconda fase, invece, inizia dal momento in cui il contratto di appalto è stato risolto. Da quel momento, infatti, il condominio è tornato ad avere il pieno controllo della situazione e avrebbe dovuto attivarsi con tempestività per individuare un nuovo esecutore e consentire il completamento delle opere.
È proprio questa prolungata inattività ad aver determinato la responsabilità del condominio.
Secondo il Tribunale, infatti, l'assemblea non può limitarsi a interrompere un rapporto contrattuale problematico senza preoccuparsi delle conseguenze che tale decisione produce sui condomini. Se l'intervento rimane incompiuto e questa situazione provoca un danno concreto ai proprietari interessati, il condominio può essere chiamato a risarcirlo.
Nel caso specifico, il mancato completamento della terrazza ha impedito al proprietario di godere pienamente del proprio appartamento e ne ha compromesso anche la redditività. L'immobile, infatti, aveva subito una diminuzione del proprio valore locativo proprio a causa dell'incompletezza dei lavori e delle limitazioni derivanti dalla situazione della terrazza.
Per questo motivo il Tribunale ha condannato il condominio al risarcimento del danno, quantificandolo in un importo mensile da corrispondere al proprietario fino alla data della pronuncia della sentenza, quale ristoro della perdita economica subita per la ridotta possibilità di utilizzare e concedere in locazione l'immobile.
La decisione offre un insegnamento di particolare rilievo nella gestione della vita condominiale. L'assemblea gode certamente di un ampio margine di discrezionalità nell'organizzazione dei lavori e nella scelta delle imprese, ma questa autonomia non può tradursi in lunghi periodi di immobilismo quando sono coinvolte parti dell'edificio essenziali per la sicurezza, la conservazione e il godimento degli immobili.
In altre parole, una volta emersa la necessità di sostituire un'impresa inadempiente, il condominio ha il dovere di intervenire senza ritardi ingiustificati. L'inerzia amministrativa, infatti, può trasformarsi in una fonte di responsabilità civile ogniqualvolta provochi un danno patrimoniale ai singoli condomini.
La sentenza del Tribunale di Salerno rappresenta quindi un importante richiamo per amministratori e assemblee: la corretta gestione delle manutenzioni non consiste soltanto nel deliberare i lavori, ma anche nel garantirne il completamento in tempi ragionevoli. Quando ciò non avviene e l'immobilismo dell'assemblea impedisce ai condomini di utilizzare pienamente i propri immobili o ne riduce il valore economico, il condominio può essere chiamato a rispondere direttamente dei danni provocati. Una pronuncia che conferma come l'efficienza nella gestione delle parti comuni non sia soltanto una buona pratica amministrativa, ma costituisca un preciso dovere giuridico, la cui violazione può comportare significative conseguenze risarcitorie.

Una recente sentenza della Corte d'Appello di Napoli offre un'importante precisazione su un tema che interessa migliaia di proprietari di immobili e condomìni: quando un regolamento condominiale può realmente vietare l'apertura e l'esercizio di un bed & breakfast all'interno di un appartamento?
La decisione, pronunciata il 6 maggio 2026 con la sentenza numero 3391, nasce da una controversia tra un condominio e la proprietaria di un immobile utilizzato come bed & breakfast. Secondo il condominio, tale attività avrebbe violato una clausola del regolamento contrattuale che vietava di destinare gli appartamenti a "pensione". Da qui la richiesta di cessare l'attività ricettiva.
La Corte d'Appello, tuttavia, ha respinto questa interpretazione, ribadendo un principio consolidato ma di fondamentale importanza: le limitazioni al diritto di proprietà privata devono essere formulate in maniera chiara, precisa e inequivoca. Non è sufficiente che il regolamento contenga un divieto generico o riferito a un'attività simile. Se il regolamento vieta espressamente una "pensione", tale divieto non può essere automaticamente esteso a un bed & breakfast soltanto perché entrambe le attività appartengono al settore dell'ospitalità.
Secondo i giudici, infatti, le clausole che comprimono il diritto di proprietà costituiscono una deroga alla regola generale della libera utilizzazione del bene e, proprio per questo motivo, devono essere interpretate in modo rigoroso. Non è consentito ricorrere a interpretazioni analogiche o estensive per ampliare la portata del divieto e ricomprendere attività non espressamente menzionate.
Il principio ha una notevole rilevanza pratica. Negli ultimi anni, infatti, la diffusione di bed & breakfast, case vacanza e locazioni brevi ha generato numerosi contenziosi condominiali, nei quali spesso si tenta di far rientrare queste nuove forme di ospitalità in divieti redatti molti anni fa, quando tali attività erano poco diffuse o addirittura inesistenti. La sentenza chiarisce che questa operazione interpretativa non è consentita: se il regolamento intende vietare anche i bed & breakfast, deve dirlo espressamente e senza lasciare spazio a dubbi.
Ma la pronuncia affronta anche un secondo profilo, altrettanto importante e spesso decisivo nelle controversie condominiali.
Le clausole del regolamento che limitano l'utilizzo delle proprietà esclusive non producono automaticamente effetti nei confronti di tutti i proprietari che acquistano un appartamento nel tempo. Per essere opponibili ai successivi acquirenti – cioè a coloro che comprano l'immobile dopo il primo trasferimento effettuato dal costruttore – devono ricorrere specifiche condizioni previste dall'ordinamento.
In particolare, il regolamento contenente tali limitazioni deve essere stato regolarmente trascritto nei registri immobiliari oppure la clausola limitativa deve essere espressamente richiamata e accettata nel singolo atto di compravendita. Solo in presenza di una di queste condizioni il divieto può vincolare anche chi acquista successivamente l'immobile.
Questa regola risponde a un'esigenza di certezza dei rapporti giuridici. Chi acquista una casa deve poter conoscere con precisione l'esistenza di eventuali limitazioni al proprio diritto di proprietà. Non sarebbe infatti conforme ai principi di trasparenza e tutela dell'affidamento imporre vincoli che non risultano né dalla pubblicità immobiliare né dal contratto di acquisto.
Nel caso esaminato dalla Corte d'Appello di Napoli, il condominio non è riuscito a fornire la prova di nessuno di questi elementi. Non è stato dimostrato che il regolamento fosse stato trascritto nei registri immobiliari, né che la clausola che vietava la destinazione a "pensione" fosse stata richiamata nel rogito con cui la proprietaria aveva acquistato l'appartamento.
L'assenza di tali presupposti ha avuto una conseguenza inevitabile: il divieto è stato ritenuto non opponibile alla proprietaria e, di conseguenza, il condominio non ha potuto ottenere la cessazione dell'attività di bed & breakfast.
La decisione rappresenta un importante richiamo anche per gli amministratori di condominio e per gli stessi condomini. Non è sufficiente invocare genericamente il regolamento per impedire un determinato utilizzo degli appartamenti. Occorre verificare attentamente il contenuto delle clausole, la loro formulazione, la loro effettiva portata e, soprattutto, la loro opponibilità ai singoli proprietari.
Per chi acquista un immobile, la sentenza costituisce inoltre un invito a prestare particolare attenzione alla documentazione contrattuale. Prima della stipula è opportuno verificare se esistano regolamenti condominiali di natura contrattuale contenenti limitazioni all'uso dell'unità immobiliare e accertare se tali vincoli siano stati regolarmente trascritti oppure richiamati nell'atto di acquisto.
In definitiva, la Corte d'Appello di Napoli conferma un principio di grande valore sistematico: il diritto di proprietà può certamente essere limitato, ma soltanto nel rispetto di rigorosi requisiti di chiarezza, certezza e pubblicità. Le restrizioni non possono essere presunte, né ampliate attraverso interpretazioni estensive, e non possono vincolare i successivi acquirenti se non sono rese loro giuridicamente opponibili secondo le forme previste dalla legge.
Una pronuncia destinata ad avere ricadute concrete in molte controversie condominiali, soprattutto in un periodo in cui le attività di ospitalità extralberghiera sono sempre più diffuse. Il messaggio dei giudici è netto: tra un divieto efficace e uno destinato a rimanere privo di effetti, possono fare la differenza poche parole del regolamento e il rispetto delle regole sulla loro pubblicità.

Non è sufficiente prevedere un generico "autofinanziamento" dei condomini per approvare lavori straordinari. La legge impone un adempimento preciso: la costituzione del fondo speciale previsto dall'articolo 1135 del Codice civile.
A ribadirlo è il Tribunale di Milano che, con la sentenza n. 3912/2026, ha confermato un principio di particolare rilevanza nella gestione condominiale: la delibera assembleare che approva lavori straordinari senza la preventiva costituzione del fondo speciale è affetta da nullità.
Nel caso esaminato, l'assemblea aveva deliberato interventi straordinari richiedendo ai condomini il versamento delle relative somme. Tuttavia, il provvedimento presentava diverse carenze sostanziali: non indicava l'importo complessivo dei lavori, non determinava l'ammontare del fondo speciale, non distingueva le somme coperte da agevolazioni fiscali da quelle effettivamente poste a carico dei condomini e non collegava i pagamenti agli stati di avanzamento dei lavori, come invece previsto dal contratto di appalto.
Secondo il Tribunale, un semplice sistema di autofinanziamento non può sostituire il fondo speciale imposto dall'articolo 1135 c.c., trattandosi di un requisito inderogabile previsto dal legislatore a tutela della regolarità della gestione condominiale.
I giudici hanno inoltre chiarito che eventuali delibere adottate successivamente non sono idonee a sanare il vizio originario, che incide sulla validità della deliberazione sin dal momento della sua approvazione.
La decisione si inserisce in un orientamento giurisprudenziale ormai consolidato, secondo il quale il fondo speciale rappresenta una garanzia essenziale per tutti i condomini, assicurando trasparenza, certezza delle obbligazioni economiche e una corretta programmazione delle spese.
Per amministratori e condomini, il principio è chiaro: quando si deliberano lavori straordinari, il rispetto delle maggioranze assembleari non è sufficiente. È necessario verificare anche il rigoroso rispetto delle prescrizioni inderogabili previste dal Codice civile, tra cui la regolare costituzione del fondo speciale.

Con la sentenza n. 1582 dell'8 giugno 2026, il Tribunale di Potenza affronta una questione che continua a rivestire particolare rilevanza anche nella fase successiva alla stagione del Superbonus: il delicato equilibrio tra l'interesse collettivo al miglioramento energetico degli edifici e la tutela delle posizioni individuali dei singoli condomini.
La controversia trae origine dall'impugnazione proposta da un proprietario nei confronti delle delibere assembleari che avevano approvato interventi di efficientamento energetico e lavori sulle facciate dell'edificio. Il condomino lamentava, in particolare, una presunta alterazione del decoro architettonico del fabbricato, la riduzione della superficie utile dei balconi, la compromissione della visuale e la mancata costituzione del fondo speciale previsto dall'art. 1135 c.c.
Il Tribunale ha rigettato integralmente le domande, cogliendo l'occasione per ribadire alcuni principi di particolare interesse in materia condominiale. La pronuncia chiarisce anzitutto che la lesione del decoro architettonico non può essere identificata con qualsiasi modifica dell'aspetto esteriore dell'edificio. Per contestare validamente una delibera sotto tale profilo è necessario dimostrare che l'intervento abbia determinato un concreto e apprezzabile deprezzamento economico del fabbricato. Nel caso esaminato, al contrario, i lavori eseguiti avevano prodotto un incremento del valore dell'immobile grazie al miglioramento delle prestazioni energetiche.
La decisione valorizza inoltre il principio di solidarietà condominiale, evidenziando come il singolo condomino non possa opporsi a interventi destinati a generare benefici per l'intera collettività sulla base di mere valutazioni estetiche, soprattutto quando il sacrificio imposto alla proprietà esclusiva risulti minimo e non comporti una reale compromissione del diritto dominicale.
Particolarmente significativo è anche il passaggio dedicato alla mancata costituzione del fondo speciale previsto dall'art. 1135 c.c. Il Tribunale ha escluso che tale circostanza potesse determinare la nullità delle delibere impugnate, osservando che i lavori erano stati nel frattempo approvati, eseguiti e integralmente pagati. In assenza di un interesse concreto e attuale del condomino all'annullamento della delibera, la relativa censura è stata ritenuta priva di effettiva rilevanza pratica.
La pronuncia offre così un'importante conferma di un principio spesso trascurato nel contenzioso condominiale: l'individuazione di una presunta irregolarità non è di per sé sufficiente a giustificare l'accoglimento dell'impugnazione. Occorre sempre verificare quale concreta utilità possa derivare dalla domanda proposta e se la lamentata violazione abbia realmente inciso sui diritti del condomino. In materia condominiale, infatti, il tema centrale non è tanto accertare se un cambiamento sia intervenuto, quanto stabilire se tale cambiamento abbia determinato un effettivo pregiudizio giuridicamente rilevante.

Una recente pronuncia del Tribunale di Arezzo Tribunale di Arezzo nella sentenza n. 317/2026 affronta una questione di particolare interesse nella gestione dei lavori straordinari condominiali, chiarendo il rapporto tra la costituzione del fondo speciale previsto dall'art. 1135 del Codice civile e l'avvio degli interventi deliberati dall'assemblea.
La controversia prende le mosse dall'interpretazione dell'obbligo di costituire il fondo speciale destinato a finanziare opere di manutenzione straordinaria. Secondo il Tribunale, la delibera assembleare che approva i lavori e dispone la costituzione del fondo mantiene la propria validità anche nel caso in cui l'amministratore dia avvio alle opere prima che tutte le somme previste siano state integralmente accantonate.
La decisione si fonda sulla distinzione tra il momento deliberativo e la fase esecutiva. Da un lato vi è la legittimità della decisione assunta dall'assemblea; dall'altro vi sono le modalità con cui l'amministratore provvede a darvi concreta attuazione. Se il fondo speciale è stato regolarmente previsto e approvato dai condomini, eventuali irregolarità nell'esecuzione della delibera non sono sufficienti a comprometterne la validità.
Secondo il giudice aretino, l'avvio dei lavori prima dell'integrale versamento delle somme necessarie costituisce un profilo che attiene esclusivamente alla gestione dell'incarico da parte dell'amministratore e non incide sulla legittimità della deliberazione assembleare. Eventuali conseguenze potranno quindi rilevare sotto il profilo della responsabilità amministrativa o gestionale, senza travolgere la decisione adottata dall'assemblea.
La pronuncia si colloca in una prospettiva interpretativa che appare meno rigorosa rispetto ad alcuni recenti orientamenti della Corte di Cassazione, riaprendo il dibattito sulla funzione concreta del fondo speciale e sul ruolo che esso svolge nell'ambito della realizzazione degli interventi straordinari.
Particolarmente significativa è la considerazione secondo cui una diversa interpretazione, che subordinasse l'avvio dei lavori al preventivo e completo accantonamento delle somme necessarie, rischierebbe di attribuire ai condomini morosi un sostanziale potere di veto sulle decisioni già approvate dall'assemblea. Una conseguenza che potrebbe compromettere la tempestività degli interventi e ostacolare la corretta amministrazione del condominio.
La sentenza offre quindi interessanti spunti di riflessione sul delicato equilibrio tra tutela dei condomini, efficienza della gestione amministrativa e validità delle deliberazioni assembleari, confermando come i profili esecutivi e quelli deliberativi debbano essere tenuti distinti nell'analisi delle vicende condominiali.

Il Tribunale di Latina Tribunale di Latina con sentenza n. 810/2026 ha recentemente affrontato il tema della responsabilità per i danni da infiltrazioni provenienti dalle parti comuni di un edificio, confermando un principio ormai consolidato nella giurisprudenza in materia condominiale.
Secondo il giudice, quando le infiltrazioni hanno origine da una parte comune dell'immobile, il condominio risponde nei confronti dei proprietari danneggiati in qualità di custode del bene ai sensi dell'articolo 2051 del Codice civile. Tale responsabilità, tuttavia, non esclude che l'effettiva causa del danno possa essere individuata nell'operato di soggetti terzi incaricati dell'esecuzione di lavori manutentivi.
Nel caso esaminato, le infiltrazioni erano riconducibili a interventi di impermeabilizzazione eseguiti in modo non conforme alle regole dell'arte. Per questa ragione, il Tribunale ha ritenuto responsabile anche l'impresa appaltatrice che aveva realizzato le opere difettose.
La decisione ha portato alla condanna solidale del condominio e della ditta esecutrice nei confronti dei proprietari danneggiati. Al tempo stesso, il giudice ha riconosciuto al condominio il diritto di essere integralmente manlevato dall'impresa appaltatrice, individuata quale effettiva responsabile delle opere che avevano causato il danno.
La pronuncia evidenzia come la responsabilità verso il terzo danneggiato e quella nei rapporti interni tra condominio e impresa possano seguire percorsi distinti. Se da un lato il condominio è chiamato a rispondere quale custode delle parti comuni, dall'altro l'accertamento delle cause del danno consente di trasferire l'onere economico finale sul soggetto che lo ha concretamente provocato.
Un principio di particolare importanza nella gestione degli edifici condominiali, che conferma come una corretta individuazione delle responsabilità rappresenti lo strumento essenziale per garantire tutela ai danneggiati e, al contempo, attribuire il costo del risarcimento a chi ha effettivamente determinato l'evento lesivo.

Dal 31 ottobre 2025, il Giudice di Pace avrà competenza esclusiva sulle liti condominiali, trasferendo tali cause dai Tribunali ordinari per garantire procedure più snelle e tempi di risoluzione più brevi. Questa riforma allargherà le competenze del Giudice di Pace a tutte le controversie condominiali, incluse quelle su uso delle parti comuni, violazioni del regolamento, ripartizione delle spese e rapporti con l’amministratore.

L’obiettivo principale è ridurre i tempi di attesa e alleggerire il carico di lavoro dei Tribunali, ma emergono criticità: in alcune città, come Firenze, si segnala carenza di organico, sollevando dubbi sull’efficacia della riforma senza un adeguato potenziamento degli uffici. Inoltre, si sta valutando di posticipare l’entrata in vigore al 2026 per consentire una migliore organizzazione del sistema giudiziario.

Il successo della riforma dipenderà dalla gestione pratica delle nuove competenze e dalla capacità degli uffici del Giudice di Pace di far fronte al maggiore afflusso di cause.

Una recente sentenza del Tribunale di Bari (n. 4515 del 4 novembre 2024) ha confermato la legittimità delle clausole nei regolamenti condominiali contrattuali che esonerano il costruttore dal pagamento delle spese condominiali sulle unità immobiliari invendute. Tale esonero è valido solo se accettato all’unanimità dai condòmini e può essere modificato solo con il consenso unanime.

La decisione ribadisce che una delibera condominiale non può annullare tale esenzione a maggioranza, altrimenti risulterebbe nulla. Inoltre, la clausola non è considerata vessatoria dal Codice del Consumo, salvo che non generi uno squilibrio tra costruttore e acquirenti. Questa disposizione ha una finalità pratica: agevolare il costruttore nella vendita degli immobili senza oneri aggiuntivi.