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Nelle successioni ereditarie, la scala può diventare una servitù anche se il testamento non lo dice espressamente.
Può una scala o un atrio comune diventare, per effetto della successione ereditaria, un vero e proprio diritto di passaggio anche se il testamento non ne fa alcuna menzione? Secondo una recente sentenza della Corte d'Appello di Bologna, Sez. I, sentenza 27 aprile 2026, n. 1173, la risposta è sì, quando la concreta conformazione dell'immobile rende quel passaggio indispensabile per consentire agli eredi di utilizzare le porzioni loro attribuite.
La decisione affronta un tema di particolare interesse nelle successioni immobiliari, soprattutto quando il patrimonio ereditario comprende un unico edificio destinato a essere suddiviso tra più eredi. Non è raro, infatti, che il testatore assegni a ciascun beneficiario un appartamento, un piano o una porzione distinta dello stesso fabbricato, limitandosi a descrivere i beni nelle disposizioni testamentarie senza disciplinare espressamente i rapporti di servizio tra le diverse unità immobiliari.
È proprio in queste situazioni che possono sorgere le maggiori difficoltà. Una volta aperta la successione, infatti, ciascun erede diventa proprietario esclusivo della porzione ricevuta, ma l'utilizzo concreto di tale bene può dipendere dalla possibilità di attraversare spazi attribuiti ad altri. Si pensi all'atrio di ingresso, al vano scala, ai pianerottoli o ai corridoi che costituiscono l'unica via di accesso ai piani superiori. Se il testamento tace sul punto, ci si potrebbe domandare se il proprietario della porzione attraversata possa impedire il passaggio agli altri eredi.
La Corte d'Appello di Bologna ha fornito una risposta fondata su un istituto tradizionale del diritto civile: la servitù per destinazione del padre di famiglia. Tale figura giuridica consente la nascita automatica di una servitù quando, prima della divisione della proprietà, un unico proprietario aveva predisposto opere visibili e permanenti destinate a mettere in relazione due porzioni del medesimo immobile e, successivamente, queste vengono attribuite a soggetti diversi senza che tale assetto venga modificato o escluso espressamente.
Secondo la Corte, la presenza di elementi strutturali come un atrio, una scala interna o altri manufatti stabilmente destinati a consentire l'accesso alle varie parti dell'edificio costituisce un indice particolarmente significativo della volontà oggettiva di mantenere quella funzione anche dopo la divisione ereditaria. Non è quindi indispensabile che il testatore inserisca nel testamento una specifica clausola istitutiva della servitù, poiché il diritto di passaggio può sorgere direttamente dalla conformazione materiale dell'immobile e dalla funzione che tali opere hanno sempre svolto.
Il principio valorizza un aspetto sostanziale della vicenda successoria: ciò che rileva non è soltanto la descrizione contenuta nelle planimetrie o nelle disposizioni testamentarie, ma soprattutto la concreta organizzazione dell'edificio. Una rappresentazione grafica, infatti, non può essere interpretata in modo tale da rendere inutilizzabile una delle porzioni attribuite agli eredi o da privarla dell'accesso necessario per il suo godimento. Il diritto successorio deve essere letto in armonia con la realtà materiale del bene.
La pronuncia richiama così un principio di buon senso prima ancora che giuridico. Quando il testatore divide un edificio tra più eredi, deve presumersi che abbia inteso attribuire beni concretamente fruibili e non immobili destinati a rimanere privi di accesso. La funzione economica e pratica dell'immobile rappresenta quindi un criterio interpretativo essenziale per ricostruire i rapporti tra le diverse proprietà nate dalla successione.
La sentenza offre anche un importante insegnamento sul piano della pianificazione patrimoniale. Sebbene l'ordinamento sia in grado, attraverso istituti come la servitù per destinazione del padre di famiglia, di colmare alcune lacune del testamento, una disciplina espressa dei diritti di passaggio, dell'utilizzo delle parti comuni e delle modalità di accesso alle singole unità immobiliari consente di prevenire conflitti che, diversamente, possono sfociare in lunghi e complessi contenziosi.
La decisione della Corte d'Appello di Bologna conferma, dunque, come nelle successioni immobiliari la concreta conformazione dell'edificio possa assumere un rilievo decisivo. Le opere visibili e permanenti esistenti al momento della divisione della proprietà possono far sorgere automaticamente diritti di servitù indispensabili a garantire la piena utilizzazione dei beni assegnati agli eredi. Un principio che tutela non solo la funzionalità degli immobili, ma anche l'equilibrio tra le posizioni dei successori, evitando interpretazioni formalistiche che finirebbero per sacrificare la reale destinazione dei luoghi.
