Infiltrazioni nell’immobile locato. anche il conduttore può chiedere il risarcimento.

Una recente pronuncia del Tribunale di Napoli nella sentenza n. 9574 del 9 giugno 2026, ha riaffermato un principio di particolare rilevanza pratica in materia di locazioni e responsabilità per danni da infiltrazioni: il conduttore non è un soggetto passivo rispetto ai pregiudizi che compromettono l'utilizzo dell'immobile locato, ma può agire direttamente nei confronti dei responsabili per ottenere il risarcimento dei danni subiti.
La controversia nasceva dalle infiltrazioni d'acqua che interessavano alcuni locali commerciali condotti in locazione da un istituto bancario. Nel corso del tempo, le infiltrazioni avevano provocato il progressivo deterioramento dei soffitti e degli ambienti interni, compromettendo la piena fruibilità degli spazi destinati all'attività commerciale.
L'accertamento tecnico disposto dal Tribunale ha consentito di individuare con precisione le cause del fenomeno infiltrativo. In particolare, le infiltrazioni provenivano dalle terrazze poste al piano superiore e da una fioriera strutturalmente incorporata nella facciata dell'edificio, risultata anch'essa fonte di infiltrazioni.
Con la sentenza n. 9574 del 9 giugno 2026, il Tribunale di Napoli ha riconosciuto la legittimazione attiva del conduttore ad agire direttamente contro i soggetti responsabili del danno.
Secondo il Giudice, quando un fatto illecito incide concretamente sul godimento dell'immobile locato, il conduttore è titolare di una posizione giuridica autonoma e meritevole di tutela, indipendentemente dal fatto che non sia proprietario del bene.
In altre parole, il diritto al pacifico e pieno godimento dell'immobile costituisce un interesse diretto del conduttore, che può essere fatto valere nei confronti di chiunque lo pregiudichi.
Accertata la responsabilità concorrente dei soggetti coinvolti, il Tribunale ha disposto la seguente ripartizione: 70% della responsabilità a carico del condominio e 30% della responsabilità a carico delle proprietarie delle terrazze sovrastanti. Tale ripartizione è stata effettuata sulla base dell'incidenza causale delle rispettive condotte e delle parti dell'edificio da cui provenivano le infiltrazioni.
Il Giudice ha condannato i responsabili al pagamento di oltre 32.000 euro a favore del conduttore. La somma liquidata comprendeva le spese sostenute per fronteggiare le conseguenze delle infiltrazioni, il danno derivante dalla limitazione del godimento dell'immobile e i pregiudizi connessi alla ridotta utilizzabilità dei locali commerciali.
La decisione conferma che il danno risarcibile non si esaurisce nei costi materiali sostenuti, ma può comprendere anche la perdita o la compressione dell'utilità economica e funzionale che il conduttore trae dall'immobile.
L'aspetto più significativo della sentenza è rappresentato dal riconoscimento del diritto del conduttore a tutelare autonomamente il proprio interesse al pieno godimento del bene locato.
Il principio affermato può essere così sintetizzato: il conduttore che subisca una compromissione del godimento dell'immobile locato a causa di infiltrazioni o di altre condotte imputabili a terzi è legittimato ad agire direttamente nei confronti dei responsabili per ottenere il risarcimento dei danni subiti, anche se non è proprietario dell'immobile.
La pronuncia assume particolare importanza per imprese, professionisti e privati che utilizzano immobili in locazione. Spesso si ritiene erroneamente che solo il proprietario possa agire nei confronti del condominio o di terzi responsabili di danni all'edificio. La sentenza del Tribunale di Napoli chiarisce invece che il conduttore dispone di una tutela diretta ogni volta che il proprio diritto al godimento del bene venga leso.
Si tratta di un orientamento che valorizza la concreta funzione economica e sociale del contratto di locazione e che garantisce una protezione effettiva a chi utilizza quotidianamente l'immobile, evitando che il mancato intervento del proprietario possa lasciare senza tutela il soggetto che subisce il danno.