Lavori straordinari in condominio. Senza fondo speciale la delibera è nulla e non sanabile da successive delibere.

Non è sufficiente prevedere un generico "autofinanziamento" dei condomini per approvare lavori straordinari. La legge impone un adempimento preciso: la costituzione del fondo speciale previsto dall'articolo 1135 del Codice civile.
A ribadirlo è il Tribunale di Milano che, con la sentenza n. 3912/2026, ha confermato un principio di particolare rilevanza nella gestione condominiale: la delibera assembleare che approva lavori straordinari senza la preventiva costituzione del fondo speciale è affetta da nullità.
Nel caso esaminato, l'assemblea aveva deliberato interventi straordinari richiedendo ai condomini il versamento delle relative somme. Tuttavia, il provvedimento presentava diverse carenze sostanziali: non indicava l'importo complessivo dei lavori, non determinava l'ammontare del fondo speciale, non distingueva le somme coperte da agevolazioni fiscali da quelle effettivamente poste a carico dei condomini e non collegava i pagamenti agli stati di avanzamento dei lavori, come invece previsto dal contratto di appalto.
Secondo il Tribunale, un semplice sistema di autofinanziamento non può sostituire il fondo speciale imposto dall'articolo 1135 c.c., trattandosi di un requisito inderogabile previsto dal legislatore a tutela della regolarità della gestione condominiale.
I giudici hanno inoltre chiarito che eventuali delibere adottate successivamente non sono idonee a sanare il vizio originario, che incide sulla validità della deliberazione sin dal momento della sua approvazione.
La decisione si inserisce in un orientamento giurisprudenziale ormai consolidato, secondo il quale il fondo speciale rappresenta una garanzia essenziale per tutti i condomini, assicurando trasparenza, certezza delle obbligazioni economiche e una corretta programmazione delle spese.
Per amministratori e condomini, il principio è chiaro: quando si deliberano lavori straordinari, il rispetto delle maggioranze assembleari non è sufficiente. È necessario verificare anche il rigoroso rispetto delle prescrizioni inderogabili previste dal Codice civile, tra cui la regolare costituzione del fondo speciale.